Достаточно непростым считается поиск подходящей земли, заключение договора аренды с владельцем, правильное оформление документации. Но куда сложнее порой бывает избавление от ставшего бесполезным участка. В этом вопросе вам, скорее всего, потребуется высококвалифицированная юридическая помощь, или даже комплексное сопровождение сделки опытным юристом.
В Гражданском кодексе РФ рассмотрены основные вопросы, связанные с расторжением и заключением договоров аренды. Особенности аренды земельных участков представлены в Земельном кодексе. Согласно статье 451 ГК РФ любой договор, в том числе и арендный может быть изменен, а так же расторгнут, при изменении обстоятельств, предвидя которые, стороны вообще не заключили бы данный договор, или же заключили, но на совершенно иных условиях. Если договор был заключен на неопределенный срок, то проблем с его расторжением не возникает. Согласно статье 610 ГК РФ любая из сторон имеет право расторгнуть договор, в необходимый ей момент, при условии предупреждения другой стороны за три месяца. Так же этот срок может быть оговорен при заключении договора аренды.
Изменение условий аренды либо расторжение срочного договора аренды может быть осуществлено по соглашению сторон, в том случае, если это не противоречит условиям самого договора.
Если, по мнению арендатора, свойства арендованного имущества заметно ухудшились, он имеет право предложить арендодателю изменение условий договора. Обычно, этим является предложение о снижении стоимости аренды.
Согласно пункту 4 статьи 514 ГК РФ такое право он имеет только при том условии, если имущество ухудшилось не по его вине. При невозможности мирного решения данного вопроса с арендодателем, арендатор может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора. Все случаи, по которым арендатор может выиграть дело, представлены в статье 620 ГК РФ.
1. Арендодателем создаются препятствия, для пользования участком соответственно договору, или же он вообще отказывается предоставлять территорию в пользование арендатору. Один из таких случаев: на участке находятся различные постройки и мусор, а сдается он под сельскохозяйственные работы. Согласно статье 611 ГК РФ арендатор имеет право потребовать приведение участка в соответствующий договору вид и возмещение причиненных задержкой исполнения убытков. Так же в этом случае возможно расторжение договора аренды и возмещение материального ущерба.
2. Что делать, если участок имеет заболоченность, истощение почвы или загазованность, то есть недостатки, которые мешают его использованию согласно целей арендатора, при том что они не были им замечены во время осмотра, а арендодатель не указал их, когда заключался договор?
Это вопрос рассмотрен в статье 612 ГК РФ. Если недостатки не были оговорены во время заключения договора, и они не являются явными (то есть не могут быть обнаружены при осмотре территории), то всю ответственность несет арендодатель, даже если проблемы садового участка не были ему известны.
В такой ситуации арендатор вправе требовать действий арендодателя, согласно своему выбору:
- расторгнуть раньше срока договор;
- потребовать от арендодателя снижения стоимости земли;
- настаивать на возмещении убытков, связанных с самостоятельным устранением недостатков (если есть такая возможность), или удержать стоимость данных расходов из платы за аренду.
Если возмещение убытков не покрывает все затраты арендатора на устранение проблем, то он вправе требовать от арендодателя возмещение непокрытой части расходов.
3. Если по договору аренды, арендодатель обязан проводить мероприятия по улучшению качества земельного покрытия, предотвращать эрозию и другие негативные процессы, происходящие в почве, а данные мероприятия не производятся в установленные по договору или другие разумные сроки.
4. Также в том случае, если садовый участок пришел в непригодное для использования состояние, по причинам, не зависящим от арендатора. Например: радиоактивное или химическое загрязнение после аварии, которая произошла на находящемся вблизи промышленном предприятии.
Во время составления договора могут быть предусмотрены иные обстоятельства, позволяющие досрочное расторжение договора аренды.
В случае, не относящемся к вышеперечисленным, арендатор не имеет право расторгнуть договор. При невыплате арендной платы в установленные сроки, арендатор понесет предусмотренную договором ответственность.
Квалифицированная юридическая помощь всегда необходима как арендодателю, так и арендатору. Профессионализм сотрудников юридической фирмы поможет предотвратить значительные материальные затраты, связанные с судебным разбирательством и прочими неприятными процессами.
