С момента вступления в силу федерального закона «Об участии в долевом строительстве» строительные фирмы получили возможность привлекать материальные средства граждан для постройки недвижимости. Это требует соблюдения ряда строгих правил. В первую очередь необходимо разрешение на строительство. На застраиваемый земельный участок должен быть в наличии документ о праве собственности или аренды.
Информация о строительной фирме и о строящемся объекте обязана быть раскрыта в «проектной декларации». Основным «неудобным моментом» принятого законопроекта для компаний является обязательство закончить постройку недвижимости в строго определенные сроки. Строительная компания несет серьезную ответственность в случае несоблюдения данного требования.
Даже для достаточно крупных строительных компаний ряд нововведений является невыполнимым, не говоря уже о небольших строительных фирмах. Вследствие этого, при продаже жилья в новых домах застройщики применяют большое количество «обходных» схем финансирования, среди них: применение векселей, уступка права требования, паевой взнос и предварительный договор купли-продажи жилья. Последний вариант рассмотрим более подробно.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации «Согласно предварительному договору обе стороны должны в будущем заключить договор об оказании услуг, выполнении работ или передаче имущества (основной договор) на условиях, которые предусмотрены предварительным договором». Учитывая вышесказанное, предварительный договор купли-продажи жилья является обычным соглашением сторон, в котором указанно, что в будущем они намерены заключить договор. В представленном случае им будет предварительный договор купли-продажи жилья в новостройке.
Следовательно, при предложении застройщика «купить» квартиру в новостройке с заключением предварительного договора купли-продажи жилья, не стоит думать, что недвижимость уже является собственностью покупателя или обязательно станет его личной собственностью в будущем. Но деньги за квартиру требуется внести уже в настоящее время. В этих условиях для покупателя кроется ключевая опасность предварительного договора купли-продажи жилья: застройщик обещает заключить договор когда-нибудь потом, а клиент обязан внести достаточно крупную сумму денег уже сейчас.
Обязательств, по срокам окончания строительства у строительной компании, нет ни каких. Государственной регистрации данный документ также не подлежит. Мошенники вполне могут заключить ряд договоров, в которых предметом будет являться одна и та же жилплощадь.
Банковские учреждения, которые выдают ипотечные кредиты, очень хорошо знакомы с обеспечением обязательств по погашению долга. Они ни при каких условиях не выдадут кредит для покупки квартиры на основании предварительного договора купли-продажи жилья. В данном случае отсутствует само залоговое имущество – собственная квартира клиента.
Предварительный договор купли-продажи жилья имеет еще один значимый негативный аспект — если у строительной фирмы возникают проблемы (например, недостаток денежных средств, отказ государственной комиссии в приеме недвижимости на протяжении длительного срока и так далее) материальные средства, которые вы передали застройщику по предварительному договору купли-продажи жилья не подкреплены недвижимостью. Вам ведь не известно есть ли у строительной фирмы право собственности на данный земельный участок, и находится ли данная новостройка на балансе предприятия.
У вас, конечно, есть возможность выиграть дело в суде и потребовать со строительной компании свои деньги. Но юридическое лицо может оказаться банкротом, и к его имуществу относится только бумага и ручка, которой был подписан предварительный договор купли-продажи жилья. Поэтому, при возможности заключения донного договора следует очень хорошо подумать, ведь какими бы выгодными ни были условия, риск потери своих собственных денег всегда присутствует.
